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Troca de Garantia – Por que a Garantia locatícia é…

06/29/2020

A garantia locatícia é um assunto sério na hora de fechar um negócio. É de responsabilidade da Imobiliária todo o processo de gestão da locação, importante pensar que, se houver uma inadimplência, ela estará com necessidade de atender às dúvidas do seu Locador, e também precisa ter escolhido a Garantia correta para poder resolver da melhor forma com o Locatário. Existem diversas garantias locatícias que podemos escolher de acordo com cada caso.

Vamos supor que Carolina quer alugar um apartamento. O corretor está realizando todo o processo junto a MigraSeguros. Carolina quer fechar negócio, mas não teria um fiador. E agora?

Na falta de um fiador, pode-se recorrer ao seguro fiança locatícia. Se, no processo de aprovação da apólice, o inquilino for recusado, pode-se lançar mão do título de capitalização, cujo custo pode ser escolhido pela Imobiliária, geralmente varia entre seis a dez aluguéis. Caso o locatário (no caso a Carolina) não tenha recursos para esse montante, a caução pode ser uma alternativa. Se por acaso, nenhuma dessas alternativas forem viáveis, há a possibilidade de se fechar o contrato sem nenhuma garantia – opção arriscada, é verdade, mas, ainda assim, possível.

Carolina está em dúvida e a Imobiliária orientou da seguinte maneira:

– Diante de tantas possibilidades, a escolha da garantia é sustentada por um tripé, que envolve segurança, burocracia e custo.

– Quando se fala da segurança da garantia, a Imobiliária atentou à sua efetividade na recuperação do crédito. Se o aspecto for burocracia, a observação deve se concentrar na questão da agilidade, tanto na contratação como no acionamento da garantia, quando necessário. As nuances de cada tipo são itens a serem esclarecidos ao locatário, como no caso da cliente Carolina.

Qual a diferença de cada garantia locatícia? – Carolina quis saber:

O corretor explicou os detalhes para a cliente falando que na caução, se em dinheiro, o locador pode exigir até três aluguéis depositados antecipadamente. Também é possível dar em garantia bens imóveis, como residências e salas comerciais. As dificuldades estão no valor da garantia e como fazer para executá-la. Às vezes, o fiador apresentou um imóvel como garantia na hora de contratar o aluguel, mas imagina o tamanho da burocracia e do tempo empregado em executar esse imóvel?

– Há, também, os títulos de capitalização destinados especificamente para fins locatícios. Funciona como um depósito em caução, mas não existe obrigatoriedade de ser por no máximo 3x o valor do aluguel, a imobiliária pode escolher o número de aluguéis que deseja cobrar, o único ponto é escolher um valor que o inquilino tenha condições de pagar. Imóveis comerciais (salas e pavilhões, por exemplo) são um nicho muito bem aceito para este tipo de garantia, visto que a empresa que locou o imóvel geralmente possui dinheiro em caixa, rendendo juros baixos, e ao final do contrato, ela receberá o valor de volta. Outra vantagem para a imobiliária: ela não precisa administrar o valor do caução. Por ser uma garantia interessante financeiramente, pois o inquilino, no fim do contrato, resgata o valor pago, acrescido de correção monetária pela Taxa Referencial, o Título de Capitalização tem crescido muito no Brasil nos últimos anos. Nesta modalidade, é importante reunir os documentos necessários na hora de liquidar o título, enviar para que a Corretora de Seguros apresente tudo preenchido e detalhado para a Seguradora, e faça a liquidação junto à Seguradora. Quem é parceiro da MigraSeguros pode fazer todo o processo de contratação e solicitação de resgate por dentro do sistema, com poucos cliques, e ainda recebe comissionamento.

– A fiança, garantia utilizada em cerca de 45% dos contratos de locação, carece de ser analisada pelo corretor e seu cliente com minúcia. Em casos de ações com esse tipo de garantia que vão parar na Justiça, o juiz tende a interpretá-las restritivamente, visando a eximir o fiador – o que evidencia a importância de a formalidade estar perfeitamente atendida no contrato.

Episódios de moratória são ponto de atenção. Se optar por dar mais prazo ao inquilino e, mesmo assim, ele não quitar o débito, entende-se que é injusto cobrar do fiador o saldo da dívida, que ficou maior justamente em razão do adiamento concedido por livre vontade do locador. Nesse caso, o fiador pode ser exonerado.

É possível fazer a troca de garantia também. Substituir uma garantia de caução ou fiador para seguro fiança, por exemplo, possui algumas vantagens como Seguro Fiança garante até 30 meses de Aluguel, condomínio e IPTU.

Substituindo uma garantia de caução ou fiador para seguro fiança: o fiador não é averbado em matrícula, a caução, na maioria dos casos, não paga as custas totais – são garantias que não tem um respaldo a longo prazo.

Carolina junto ao corretor, escolheu seu Seguro:

Diante de todas as possibilidades ela optou pelo Seguro fiança por não ter um fiador e por querer facilitar o processo de aluguel do imóvel. É a garantia mais robusta, que melhor assegura às partes envolvidas.

Um ponto positivo na contratação do seguro fiança é a agilidade que esse processo tem gerado. Através do sistema da MigraSeguros a imobiliária faz as consultas para ter a aprovação cadastral e cotação dos Seguros. Isso desburocratiza e facilita muito para todas as partes. Segurança foi outro ponto chave na hora da escolha. O seguro fiança é a melhor opção do mercado atualmente para a troca de garantia também. As Seguradoras que trabalhamos são empresas sólidas e estão preparadas para lidar com as demandas do mercado, mesmo num momento de Pandemia e crise financeira.

Nossa Startup de Seguros é parte essencial neste processo junto a imobiliária. Realizamos a contratação de Seguros de forma rápida, segura, eficaz e digital.

Quer saber mais? Quer tornar-se ditial? Fale conosco clicando aqui.

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Conheça o Seguro Fiança Locatícia

04/14/2020

Seguro fiança – É a modalidade de garantia locatícia que mais cresce no mercado, além de acabar com a procura por fiador e poder fechar negócio de maneira mais rápida e simples. Vamos esclarecer algumas dúvidas abaixo:

O que é o Seguro Fiança? É uma das 4 formas de garantia aceitas pela Lei do Inquilinato. conhecido também como seguro aluguel, além de ser a garantia mais abrangente que as tradicionais, como Caução e Fiador, porque conta com cobertura de até 30 meses de aluguel e condomínio. Em caso de inadimplência, garante ao proprietário do imóvel o pagamento dos aluguéis e de outros encargos assumidos na locação. Trabalhando com Seguro Fiança, as Imobiliárias conseguem diminuir a inadimplência, pois em caso de sinistro, as Seguradoras auxiliam na cobrança e conseguem negociar com os inquilinos, fazendo com que muitos regularizem os pagamentos por perceberem existe uma instituição financeira responsável pela operação e por cobrar a dívida. Este tipo de seguro pode ser utilizado na locação de imóveis residenciais, comerciais e não residenciais (consultórios e escritórios, por exemplo) localizados exclusivamente em regiões urbanas.

Quais são as vantagens deste tipo de Seguro?

Não precisar de um fiador: O seguro fiança substitui a figura do fiador, facilitando o processo. O custo do seguro pode ser parcelado: na MigraSeguros o Seguro pode ser parcelado em 12x sem juros.
Serviços de reparos emergenciais: Imobiliárias e administradoras devem saber que poderão acionar a assistência 24 horas da seguradora quando precisar de algum reparo emergencial no imóvel, que tenha cobertura do Seguro, além de ter à disposição outros serviços bastante úteis como: fixação de ventilador de teto, limpezas de caixas d’água, entre outros.

O que o Seguro Fiança cobre?

A cobertura básica, que obrigatoriamente deve ser incluída no seguro, garante ao proprietário o recebimento dos aluguéis e encargos (IPTU, Condomínio, Luz, Água e Gás) em casos de inadimplência. O Aluguel tem cobertura de até 30 meses, e os demais encargos tem cobertura de 6 meses.

Mas tem sido cada vez mais comum nas Administradoras, colocar coberturas extras além do aluguel mensal, para garantir cobertura para demais custos envolvidos em eventual sinistro.

As principais coberturas adicionais, que opcionalmente poderão ser incluídas no seguro, são pintura interna, externa (recomendado para casas), danos ao imóvel e multa contratual. As coberturas são de até 6 meses do valor do aluguel.

Como acontece o processo da contratação do Seguro?

A contratação do seguro fiança locatícia sempre deve ser feita por intermédio de uma Corretora de Seguros devidamente credenciada a SUSEP (Superintendência Geral de Seguros Privados), que é uma empresa credenciada pela Seguradora para oferecer seus produtos ao mercado. Hoje existem empresas que além de serem Corretoras de Seguros são Startups que trazem soluções diferenciadas para o Mercado Imobiliário, como é o caso da MigraSeguros. As soluções trazem condições especiais de preço e parcelamento, treinamentos e materiais de marketing, facilidade na contratação, agilidade na resolução de sinistros e revenue share (divisão de comissionamento).

Veja o passo a passo da contratação do seguro fiança locatícia até a emissão da apólice:

Aprovação do Cadastro: Após escolha do imóvel, é preciso tramitar a aprovação do cliente na Seguradora, preenchendo um formulário com os dados do Locatário. Na maioria das vezes, a aprovação ou reprovação do cadastro já é passada na primeira resposta da MigraSeguros em até 24 horas, mas pode acontecer de a Seguradora solicitar documentos adicionais para entender melhor o perfil do cliente.

Envio dos documentos: Cerca de 65% dos casos são aprovados na hora. Para os outros 35%, são solicitados documentos, como cópia do RG e Comprovante de Renda, por exemplo, para concluir a análise cadastral junto a Seguradora. Isso é feito através do sistema da MigraSeguros. Cerca de 20% dos casos são aprovados, e outros 10% acabam sendo negados – o que acaba sendo um crivo importante para a Imobiliária ter uma ideia do quanto ela precisa checar o perfil do cliente antes de oferecer uma garantia alternativa para alugar o imóvel.

Elaboração da proposta: Aprovado o cadastro, o corretor de seguros seguirá com a elaboração da proposta. É nesta hora que serão negociadas as coberturas, forma de pagamento e a vigência da apólice.
Assinatura do contrato de locação: Elaborada a proposta, será preciso incluir as cláusulas sugestivas no contrato de locação. Entre outras coisas, ela informará que o seguro fiança será a garantia locatícia do contrato. As cláusulas de cada Seguradora estão disponíveis no sistema da MigraSeguros. Feito isso, segue-se com a assinatura do contrato de locação. Importante: a não utilização das Cláusulas pode implicar em perda de garantia.

Emissão da apólice: O contrato de locação, juntamente com a proposta do seguro e o laudo de vistoria do imóvel (se necessário) deverão ser encaminhados à MigraSeguros para a emissão da apólice, que ocorrerá em poucos dias, após análise dos documentos e comprovação do pagamento. A apólice é o documento pelo qual a seguradora sinaliza quanto a aceitação do seguro e onde constam detalhadamente todas as suas informações: início e fim da vigência, coberturas e serviços incluídos, cláusulas contratuais, entre outras coisas. Importante: Em função do corte do faturamento, alguns negócios podem ter até 45 dias para a cobrança da primeira parcela e para não ferirmos o Decreto (DEC 61.589/1967), sobre a obrigação do pagamento do prêmio no prazo máximo de 30 dias contados da data da emissão da apólice, seguramos as transmissões até que o intervalo chegue nos 30 dias determinados.

Nossa Startup de Seguros é parte essencial neste processo. Realize a contratação do Seguro Fiança de forma rápida, segura, eficiente e tecnológica. Nossos parceiros são as seguradoras líderes de mercado: Porto Seguro, Liberty e TokioMarine.

Quer saber mais? Fale conosco clicando aqui

Contratação de seguro imobiliário com poucos cliques. Conheça nossos diferenciais!

04/13/2020

Conforme a Lei do Inquilinato (8.245/91), o seguro incêndio imobiliário é obrigatório para a proteção dos imóveis alugados, e a contratação é de responsabilidade do Locador (proprietário). Porém, no artigo 22 – Parágrafo 8, existe um dispositivo que permite que o Seguro seja cobrado do Locatário, caso esta cobrança esteja expressa no contrato de Locação. Veja a seguir:

Esse dispositivo, permite que as Administradoras de Aluguéis incluam em seu contrato de aluguel a obrigatoriedade do pagamento do Seguro Incêndio ao Inquilino, como uma das despesas assessórias do aluguel, como o imposto predial (IPTU) e Condomínio, por exemplo. Quer ver um exemplo de inclusão de pagamento do Seguro Incêndio em cláusula de Contrato de Aluguel?

Trabalhando desta forma, a Administradora protegerá melhor os inquilinos, proprietários e também a própria Imobiliária, visto que os imóveis estarão protegidos quanto a incêndios, explosões, raios, vendavais, entre outros danos, conforme o plano contratado.

Além de deixar segurados, moradores e proprietários de imóveis comerciais e residenciais, o seguro não é tão caro e nem tão complicado. A MigraSeguros te ajuda com isso, pois disponibiliza, através de moderna tecnologia, a cotação e contratação de seguros na plataforma online, ou em alguns dos principais softwares de Administração de Aluguéis do mercado, deixando o processo mais simples, seguro e prático.

Mas afinal, o que é o seguro imobiliário?

O seguro imobiliário só pode ser contratado por empresas que possuam CRECI ativo (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), e trabalham como estipulante nas apólices, permitindo contratar Seguro Incêndio com valores mais em conta, por reunirem diversas propostas de seguros em um único “lote”, facilitando o dia a dia das imobiliárias, baixando o preço ao inquilino e facilitando o pagamento em diversas parcelas sem juros, e permitindo que a Administradora receba comissão pelos produtos vendidos. Trabalhar em lote também permite que a imobiliária cobre as parcelas de Seguro no boleto de aluguel e repasse à Seguradora num único boleto, facilitando o processo e aumentando o controle da operação.

Preciso contratar o Seguro Incêndio mesmo em Condomínios?

Sim, pois são seguros distintos e com coberturas distintas. Não necessariamente um Seguro de Condomínio irá cobrir os prejuízos de um incêndio ocorrido dentro de uma unidade residencial. Geralmente as coberturas abrangem a estrutura física do condomínio e as áreas comuns, não a área interna das unidades. Teria como a Administradora saber quais são as coberturas presentes na apólice de Seguro Condomínio? Na maioria das vezes, não. Por isso, existe o dispositivo da Lei do Inquilinato, e por isso a maioria das imobiliárias contrata o Seguro Incêndio para todos os imóveis, pois, desta forma, estão mais protegidas.

Como contratar o Seguro Incêndio?

A empresa parceira lhe dará o passo a passo completo durante o treinamento. Com a MigraSeguros é possível contratar o Seguro direto no software web gratuito, OU através dos parceiros ERPS Imobiliários: Alterdata, GoSoft, FlexPro, InetSoft, Pleno, ViaSW, Vista, Universal, Union e Quickfast.

Seja qual for a forma de contratação, pelo sistema MigraWeb, ou pelo Software Parceiro, a contratação é feita com poucos cliques.

A MigraSeguros oferece soluções completas na cotação e contratação de Seguros contra Incêndio em poucos cliques. A empresa atende Imobiliárias e Administradoras de Condomínios, oferecendo sistema completo e gratuito para gestão de Seguros Imobiliários, fazendo treinamento, atendimento e acompanhamento de sinistros. Buscamos através de uma parceria de transparência, confiança e solidez, atingir os melhores resultados os Parceiros, com visão de parceria de longo prazo.

Utilizar coberturas básicas ou opcionais?

É preciso lembrar que a única cobertura obrigatória é a de incêndio, mas outras também podem ser incluídas, como, por exemplo: vendaval, vidros, responsabilidade civil familiar, furto e roubo, entre outras.

O que levar em consideração:

Conforme se adicionem coberturas além de incêndio, o seguro acabará ficando mais caro, por isso, é importante mensurar as experiências vividas anteriormente na Imobiliária. Por exemplo: na sua região existem muitos casos de chuva de granizo e vendavais, que acabam gerando prejuízos e muitos problemas às Imobiliárias, proprietários e inquilinos, não custa fazer uma simulação e ver se ficaria viável incluir a cobertura de Vendaval e Granizo junto do Seguro Incêndio. Desta forma, é possível diminuir os impactos financeiros de eventos como este, e ter uma Seguradora dando apoio num momento de dificuldade. Leve em consideração, também, para escolher as coberturas do seu Seguro Incêndio Imobiliário, as dicas e conselhos do seu Corretor de Seguros sobre esse tema.

Contratar o Seguro Incêndio, é, além de muito rentável, um importante recurso para proteger a carteira de imóveis de uma imobiliária. Lembre-se, que conforme aumenta a sua carteira, aumenta também o seu risco, portanto é muito importante crescer organizado e com riscos controlados. Isso proporciona uma gestão de carteira mais tranquila e com maior liberdade para se dedicar aos outros desafios que envolvem a administração de imóveis.

A MigraSeguros é uma Startup especializada em Seguros Imobiliários, que oferece um serviço completo de apoio às empresas do Mercado imobiliário, permitindo gerenciar os riscos de toda carteira sem sobrecarregar os agentes imobiliários, além de treinar adequadamente as equipes e escolher as coberturas ideais para cada empresa.

Se você tem um desses perfis, nós podemos te ajudar:

– Administradoras de Locações de pequeno, médio e grande porte;

– Administradoras de Condomínios de pequeno, médio e grande porte;

– Start-Ups buscam soluções para otimizar suas tarefas, trazer agilidade ao processo de contratação de Seguros e aumentar a rentabilidade.

– Seguradoras que busquem parceiros para implementação de novas tecnologias.

A MigraSeguros oferece soluções tecnológicas na cotação e contratação de Seguros contra Incêndio em poucos cliques. Além de outros serviços como o Seguro Conteúdo, Seguro Fiança, Título de Capitalização e Seguro de Condomínio (iremos falar em outros posts). Até logo!

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